Het kopen van een appartementencomplex is een langdurig, soms ingewikkeld proces. Het is belangrijk voor u om een appartementencomplex te vinden waarvan u denkt dat het potentieel heeft om geld te verdienen. Werk indien nodig nauw samen met een makelaar om eigendommen te vinden en met een accountant om het financiële potentieel van een appartementencomplex te analyseren. Om een lening aan te vragen, verzamelt u de benodigde informatie en benadert u verschillende kredietverstrekkers. Het is ook een goed idee om een onroerendgoedadvocaat te raadplegen om u door het proces te helpen.
Stappen
Een deel een van 4: Een appartementencomplex zoeken
- een Kies welk type complex u wilt kopen. Misschien wilt u een appartementencomplex kopen dat alleen uit appartementsgebouwen bestaat. U moet echter ook overwegen om een complex voor gemengd gebruik te kopen. Dit type complex bevat ook commercieel onroerend goed dat u kunt verhuren.
- Een complex dat momenteel niet voor gemengd gebruik wordt gebruikt, kan worden omgezet. De zonering moet er echter rekening mee houden.
- Bedenk ook welke voorzieningen u in uw appartementencomplex wilt hebben. Het kan bijvoorbeeld een fitnessruimte, een zwembad of gemeenschappelijke ruimtes hebben voor privéaangelegenheden.
- 2 Overweeg om een makelaar in te huren. U wilt een complex kopen in een gebied dat niet in verval is, en een makelaar kan u helpen deze gebieden te identificeren. Praat met andere eigenaren van appartementencomplexen over of ze met een makelaar hebben gewerkt en of ze deze zouden aanbevelen.
- Idealiter gaat u met iemand mee die fulltime als agent werkt. Een parttimer kent de markt misschien niet van binnen en van buiten.
- U kunt natuurlijk zelf appartementencomplexen onderzoeken. Controleer online, praat met andere investeerders en rijd door buurten. Een makelaar met ervaring in appartementencomplexen kan u echter tijd besparen.
- 3 Bezoek appartementencomplexen. Bezoek altijd een complex persoonlijk voordat u besluit te kopen. Je moet door alle gebouwen op het complex lopen en eventuele gemeenschappelijke ruimtes bekijken. Maak aantekeningen en stel vragen. Het kopen van een appartementencomplex is een grote investering en u moet niet verder gaan tenzij u zich op uw gemak voelt met de staat van de gebouwen.
- Loop niet door slechts één gebouw op het complex. Als u dat doet, mag u aannemen dat de andere gebouwen in gelijkwaardige staat verkeren. Wees sceptisch als de makelaar van de verkoper u niet alle gebouwen in het complex laat zien.
- Vergeet niet om 's avonds langs te komen, zodat u de beveiligingsfuncties van het appartementencomplex kunt bekijken. Looppaden moeten goed verlicht zijn, deuren goed vergrendeld en niemand mag rondhangen in het pand.
- 4 Praat met de huidige eigenaar. U kunt veel waardevolle informatie krijgen door een ontmoeting met de huidige eigenaar van het appartementencomplex. Wees bereid om relevante vragen te stellen. Vraag bijvoorbeeld naar het volgende:
- Hoeveel units worden er verhuurd? Het wordt gemakkelijker om een appartementencomplex te financieren dat wordt verhuurd.
- Hoe lang zijn er huurders? Een complex met langdurige huurders is wellicht stabieler.
- Waarom verkoopt de eigenaar? Het terugtrekken of overstappen van investeringen zijn legitieme redenen. Een eigenaar die verkoopt omdat hij geld verliest, is echter een rode vlag. Houd er rekening mee dat de reden dat een eigenaar verkoopt, vertrouwelijk kan zijn.
- 5 Vraag informatie over huidige huurders. U zult de details van hun huurcontracten willen weten. Vraag naar de 'rent-roll', die de volgende informatie moet bevatten:
- Lijst met huurders en hun units.
- Afmetingen van elke unit.
- Huurvoorwaarden.
- Huurprijs en borgsom.
- Aantal slaapkamers en badkamers in elke unit.
Een deel 2 van 4: Winstgevendheid analyseren
- een Schat in hoeveel u aan huur kunt rekenen. Koop geen appartementencomplex tenzij u het zich kunt veroorloven. Analyseer of de huidige verhuurder te goedkoop units heeft gehuurd of dat de huurprijs marktconform is.
- Vind vergelijkbare appartementencomplexen online. Kijk voor hoeveel ze hun eenheden adverteren. Bezoek voor een geweldige bron die u kan helpen bij het vinden van huurprijzen in de buurt https://padmapper.com/ .
- U kunt ook aan verschillende vastgoedbeheermaatschappijen vragen wat het marktconforme tarief in uw regio is.
- Als het complex commerciële ruimte heeft, kan een makelaar u ook helpen erachter te komen hoeveel u in rekening moet brengen.
- 2 Maak een schatting van uw uitgaven. Appartementencomplexen hebben constant onderhoud nodig, dus u moet de kosten van het onderhoud analyseren. Vraag de winst-en-verliesrekening op bij de huidige eigenaar. Vertrouw het echter niet 100%. De eigenaar kan wat cijfers verzinnen om het appartementencomplex aantrekkelijker te maken. Controleer de onkosteninformatie nogmaals:
- Vraag de belastinginformatie van het complex op bij de taxateur.
- Maak een schatting van de kosten van vastgoedbeheer door contact op te nemen met een vastgoedbeheerder. Vraag hoeveel ze in rekening brengen. Meestal is hun vergoeding gebaseerd op een percentage van de verwachte huurprijs.
- Bereken hoeveel onderhoud nodig is. Als u nog nooit een appartementencomplex heeft gerund, praat dan met een huidige eigenaar. Vraag hoeveel ze jaarlijks uitgeven aan het repareren van elke eenheid of het terrein. Idealiter zou u ongeveer 40 procent van het geld dat u binnenhaalt, willen uitgeven aan bedrijfskosten.
- 3 Voer de cijfers uit. Kredietverstrekkers geven u geen geld om een appartementencomplex te kopen, tenzij u kunt aantonen dat het winstgevend zal zijn. Werk nauw samen met een accountant om cijfers te crunchen en de nodige financiële documenten te creëren om een geldschieter te laten zien. U kunt een accountant vinden door contact op te nemen met de vereniging van openbare accountants in uw staat.
- Bereken uw netto bedrijfsinkomen, dat is uw bruto inkomen minus kosten.
- Maak een cashflowanalyse. Laat zien hoe het bedrag dat u binnenkomt, zich verhoudt tot het bedrag dat u gaat uitgeven. Wanneer u begint, of tijdens periodes waarin de huurmarkt slecht is, heeft u mogelijk geen cashflow.
- Houd er rekening mee dat kredietverstrekkers ook hun eigen nummers zullen hebben, evenals de taxateur die het complex waardeert.
Een deel 3 van 4: Financiering verkrijgen
- een Controleer uw kredietrapport. U heeft recht opeen gratis kredietrapportelk jaar. Uw geldschieter zal uw persoonlijke kredietgeschiedenis bekijken, dus u moet eraan trekken en controleren op fouten.Onenigheidalles wat er mis is.
- Er kunnen bijvoorbeeld accounts worden vermeld die niet van u zijn, of een account kan onjuist worden vermeld als standaardaccounts of collecties. Ook kan de kredietlimiet verkeerd zijn.
- Begin vroeg. Het volledige geschilproces kan tot 60 dagen duren en u wilt een duidelijk kredietrapport voordat u kredietverstrekkers benadert.
- 2 Lees meer over commerciële leningen. Leningen voor zakelijk onroerend goed zijn niet hetzelfde als leningen die u aangaat om uw eigen woning te kopen. Over het algemeen kunnen leningen 30 jaar duren of slechts vijf of zeven. De rentetarieven kunnen ook variabel of vast zijn.
- Kunt u een non-regreslening krijgen, dan krijgt het pand de lening als onderpand. Niet-regresleningen zijn echter niet voor alle leners beschikbaar en het gebouw moet doorgaans een waarde hebben van ten minste $ 2,5 miljoen.
- Met een regreslening blijft u persoonlijk aansprakelijk voor de lening. In geval van wanbetaling kunt u worden aangeklaagd en kunt u persoonlijke bezittingen verliezen. Regresleningen zijn risicovoller, maar het is misschien wel het enige type lening dat u als nieuwe verhuurder kunt krijgen.
- Commerciële leningen vereisen ook een aanbetaling van ongeveer 30% van de aankoopprijs.
- Als u problemen ondervindt bij het verkrijgen van een commerciële lening, overweeg dan om in plaats daarvan een onroerendgoedcontract te sluiten. Vastgoedcontracten vereisen een grote aanbetaling, maar zijn minder moeilijk om goedgekeurd te worden. De aanbetaling kan lager zijn dan wat een bank zou vragen, afhankelijk van hoeveel de verkoper wil.
- 3 Doe de eigenaar een bod. Bespreek met uw makelaar wat een redelijk bod is, afhankelijk van de staat van de lokale markt. Als de markt warm is, moet u wellicht de vraagprijs betalen - of zelfs meer.
- Hoe heet de markt ook is, sta op een escrow-periode van 90 dagen. U heeft minimaal 60 dagen nodig om een inspectie te krijgen. Dat geeft u 30 dagen om documenten te bekijken voordat u ze sluit.
- Als u een geldverstrekker gebruikt, vraag hem dan hoe lang hij / zij nodig heeft om uw lening te verwerken. Afhankelijk van uw geldschieter, moet u de eigenaar misschien om meer tijd vragen om alles bij elkaar te krijgen.
- 4 Laat het gebouw inspecteren. Huur zo snel mogelijk een inspecteur in met ervaring in commercieel onroerend goed voor het geval er later complicaties of vertragingen zijn. Zoek een inspecteur door een verwijzing te krijgen van een makelaar of door met een andere eigenaar van het appartementencomplex te praten.
- Controleer van tevoren wat er wordt geïnspecteerd. Vraag of u een gespecialiseerde inspecteur moet inhuren om een zwembad of tennisbaan te inspecteren.
- Als de inspecteur problemen constateert, vraag dan de verkoper om een krediet, waardoor het bedrag dat u betaalt wordt verlaagd. Als alternatief kan de verkoper de reparaties uitvoeren voordat deze wordt gesloten.
- 5 Verzamel de benodigde informatie voor de kredietaanvraag. U moet de geldverstrekker informatie geven over het appartementencomplex wanneer u zich aanmeldt, dus verzamel het volgende voordat u een geldverstrekker benadert:
- foto's van het appartementencomplex
- plattegronden
- kaart van de omgeving
- beschrijving van het onroerend goed (bijv. aantal units, bouwjaar, etc.)
- verwachte upgrades
- huur informatie
- aankoopprijs
- namen van makelaars, advocaten en titelvennootschappen die bij de transactie betrokken zijn
- 6 Vraag uw lening aan. Benader meerdere geldverstrekkers zodat u hun aanbiedingen kunt vergelijken. Vraag om een aanvraag en dien deze samen met uw ondersteunende documentatie in. Als de kredietmedewerker meer informatie nodig heeft, geef deze dan zo snel mogelijk door.
- 7 Vergelijk leningen. Na goedkeuring stuurt de kredietverstrekker u een intentieverklaring of een term sheet. Analyseer het zorgvuldig. Hierin staat het bedrag dat u kunt lenen en andere voorwaarden. Kies de lening waarvan de voorwaarden het beste bij u passen.
- Onderteken de term sheet of de intentieverklaring voor de kredietverstrekker die u kiest. Op dit punt moet u mogelijk uw aanbetaling betalen.
- De geldschieter moet een volledige (en definitieve) leningverplichting indienen.
Een deel 4 van 4: Afsluiten van het appartementencomplex
- een Huur een advocaat in. U moet veel juridische documenten ondertekenen voordat u het appartementencomplex kunt kopen. Probeer niet alles zelf te doen. In plaats daarvan moet u een ervaren advocaat inhuren om alle documenten op te stellen en te beoordelen. De advocaat kan het volgende doen:
- Ontwerp, onderhandel en bekijk de koopovereenkomst.
- Zoek credits van de eigenaar om de nodige reparaties uit te voeren.
- Zorg ervoor dat de titel duidelijk is.
- Stel een escrow in.
- 2 Creëer een naamloze vennootschap om het appartementencomplex te bezitten. Als iemand gewond raakt in het appartementencomplex, kunnen ze u aanklagen omdat u onzorgvuldig bent geweest in uw onderhoud. Als u de rechtszaak verliest, kan de benadeelde achter uw persoonlijke bezittingen komen, zoals uw eigen woning. Door het complex via een LLC te bezitten, worden uw persoonlijke bezittingen beschermd.
- Het eigendom van het gebouw als LLC beschermt u niet tegen alle rechtszaken. Uw geldschieter kan u bijvoorbeeld aanklagen als u in gebreke blijft met een regreslening. Desalniettemin biedt het bezitten van het appartementencomplex als een LLC aanzienlijke bescherming tegen persoonlijk letsel en andere rechtszaken.
- Start een LLCdoor de juiste documenten in te dienen bij uw staatssecretaris en de nodige vergunningen of licenties te verkrijgen. Uw advocaat kan u ook helpen, aangezien dit tijdrovend kan zijn.
- 3 Controleer contracten en openbaarmakingen. U zult samen met uw advocaat een aanzienlijke due diligence moeten uitvoeren om een onroerendgoedcontract te sluiten. U moet bijvoorbeeld het volgende doen:
- Laat een passend titelonderzoek invullen. Over het algemeen is een hypotheekkavelplan niet voldoende. In plaats daarvan heeft u een ALTA-titelonderzoek nodig.
- Bekijk eventuele onthullingen over het onroerend goed. De eigenaar kan bijvoorbeeld onthullen dat er iets mis is met het onroerend goed dat niet door de inspecteur is gepakt.
- Bekijk de huurcontracten en documenten van de huurder voor hun toewijzing.
- Overweeg de impact van bestemmingsbeperkingen op het appartementencomplex. Als u een complex wilt converteren naar gemengd gebruik, dan is dit een belangrijke stap.
- Bekijk de servicecontracten voor het appartementencomplex.
- Zorg voor de vereiste vergunningen om reparaties uit te voeren.
- 4 Woon de afsluiting bij. Uw advocaat moet de afsluiting bijwonen samen met een vertegenwoordiger van uw LLC (als u er een hebt gevormd). U zou bij de afsluiting verschillende documenten moeten ontvangen, waaronder een quitclaim-akte en toegewezen huurovereenkomsten en contracten.
- 5 Huur iemand in om het appartementencomplex te beheren. Afhankelijk van de grootte van het complex, kan het onpraktisch zijn om het onroerend goed zelf te beheren door ter plaatse te wonen. In plaats daarvan moet u een vastgoedbeheerder inhuren. Zij zullen het onroerend goed beheren door huur te innen en reparaties in te plannen.
- Bekijk de kosten. Over het algemeen brengen vastgoedbeheermaatschappijen 5-10% van de geïnde huur in rekening.
- Praat met andere verhuurders om verwijzingen te krijgen. Als alternatief kunt u contact opnemen met uw plaatselijke appartementenvereniging.
- Vergelijk vastgoedbeheerbedrijven op basis van meer dan alleen prijs. Bekijk ook de diensten die ze aanbieden.
Community Q&A
Zoeken Nieuwe vraag toevoegen- Vraag Is het voor appartementswoningen die een groot complex vormen dat bijna zo groot is als een gated community, mogelijk om slechts een deel hiervan te kopen om de risico's te verkleinen?Carla toebe
Vastgoedmakelaar Carla Toebe is een erkende vastgoedmakelaar in Richland, Washington. Ze is een actieve makelaar in onroerend goed sinds 2005 en heeft in 2013 het makelaarskantoor CT Realty LLC opgericht. Ze studeerde af aan de Washington State University met een BA in Business Administration en Management Information Systems.Carla toebeAntwoord: Alle eigendommen zijn potentieel bespreekbaar, maar als alles zich op één perceel bevindt of meerdere percelen die elkaar overlappen, zou dit het ingewikkelder maken omdat het nodig zou zijn om dat gedeelte waar de eigendommen zich bevinden onder te verdelen. Je zou moeten weten of er iets in de akte staat dat dit niet toestaat, en of de stad het wel of niet zou toestaan. Er zijn talloze overheidsinstanties die een dergelijke verdeling zouden moeten ondertekenen en goedkeuren. Als elk zich in zijn geheel op zijn eigen perceel bevindt en niet wordt gedeeld met een ander perceel binnen de gemeenschap, en er zijn geen aktebeperkingen tegen, dan zou het waarschijnlijk een onderhandeld item zijn met de verkoper om een onderafdeling van de gemeenschap te kopen. Veel complexen zijn omgebouwd tot appartementen die afzonderlijk eigendom zijn, dus het is mogelijk als er geen beperkingen tegen zijn en de verkoper bereid is een deel van het complex te verkopen. Het is geen eenvoudig proces, tenzij alles al is goedgekeurd en op zijn plaats is en de verkoper de porties afzonderlijk verkoopt. Er komen nieuwe juridische beschrijvingen voor de gescheiden gedeelten en mogelijk ook nieuwe adressen, en er kan behoefte zijn aan herbedrading van nutsvoorzieningen en overwegingen met betrekking tot water / riolering. U heeft ook een bestemmingsvergunning nodig als de voor ons bestemde bestemming voor het gekochte deel anders is dan het huidige gebruik. - Vraag Ik heb 1 1/2 acres in de buurt van een staatsuniversiteit waarop ik appartementen wil bouwen. Hoe vind ik een investeerder? Als u de grond bezit, wordt het voorstel een beetje gemakkelijker. Vraag gerenommeerde aannemers om u offertes over de bouwkosten te geven. Voeg extra geld toe om de onverwachte kosten tijdens het bouwproces te dekken. Je hebt ook kapitaal nodig om het gebouw te onderhouden terwijl je zoekt naar huurders om erin te wonen. U verpakt de uitgaven en verkoopt% eigendom aan gekwalificeerde investeerders. U zult de investeerders op waarde moeten verkopen, aangezien er niets is om naar te kijken. Je hebt alleen land en een idee. U kunt proberen de financiering te combineren met bankleningen als uw kredietwaardigheid klopt. Het geeft je meer skin in het spel die investeerders echt willen.
Advertentie
